Tiến Độ Xây Dựng Chung Cư VP5 Linh Đàm - Hoàng Mai

Cập nhật tiến độ xây dựng dự án căn hộ chung cư VP5 Linh Đàm - Hoàng Mai - Hà Nội ngày 05/11/2013   

Những Rủi Ro Khi Mua Bán Nhà Đất Trao Tay

Hầu tòa vì giấy tờ không hợp pháp

Sau hơn 10 năm tích cóp bằng đồng lương công chức nhà nước ít ỏi, vợ chồng anh Thắng mới mua được mảnh đất hơn 40m2 tại quận Hoàng Mai, Hà Nội. Đó là thời điểm bất động sản ở Hà Nội đang đóng băng nên giá rất “bèo”. Mảnh đất anh chị mua được là đất thổ cư của một dòng họ lớn trong làng. Đất đã có sổ đỏ nhưng vì “sơ suất” gia chủ đã làm thất lạc, chỉ còn lại bản phô tô có chứng thực.

Xác minh qua tổ dân phố, chính quyền địa phương, biết đất không có tranh chấp, anh chị mới quyết định mua. Khi mua, người đứng ra bán là ông bố và anh con trưởng của dòng họ. Khi ấy, tạm thời anh chị cũng chỉ làm giấy mua bán viết tay. Hai bên cam kết sau khi anh chị trả nốt số tiền đất còn lại (50 triệu đồng), bên bán sẽ làm thủ tục tách thửa, sang tên sổ đỏ cho vợ chồng anh chị.

Thời gian cứ trôi đi, 5 năm sau, cả hai ông bà chủ bán đất cho chị đều qua đời thì gia đình họ phát sinh mâu thuẫn. Chả là khi mất, ông bà không để lại di chúc nên 6 anh em nảy sinh tranh giành đất đai. Vì vậy họ quyết định đưa nhau ra tòa kiện đòi chia thừa kế. Tất nhiên, anh Thắng cũng bị đưa vào vụ án với tư cách người quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Lúc này, anh Thắng mới ân hận khi biết chắc mình sẽ nhận phần thua bởi lẽ giấy tờ nhà đất của anh là viết tay, người bán chỉ có ông bố và anh con trưởng mà không có sự đồng ý của những người còn lại trong gia đình. Trong khi đất mà anh chị mua thuộc khối di sản thừa kế cần phải chia đều cho cả 6 người con.

Và 1001… rắc rối

Không phải hầu tòa như vợ chồng anh Thắng nhưng chị Nguyễn Thị Minh ở Mỹ Đình cũng “dở khóc dở cười” vì giấy tờ nhà đất trao tay.

Trước đây, chị Minh có hộ khẩu ở Thường Tín, nhưng vì mua được mảnh đất ở Mỹ Đình nên cả nhà chị về đây sinh sống. Vừa rồi, do đứa con gái đầu chuẩn bị vào lớp một nên chị phải làm thủ tục chuyển khẩu từ Thường Tín về Mỹ Đình.

Tuy nhiên, khi đi làm thủ tục vì không có sổ đỏ chứng minh nên công an yêu cầu chị phải có xác nhận của công chứng để chứng minh đất này chị được chuyển nhượng hợp pháp và có xác nhận của UBND cấp xã về chuyện đất không có tranh chấp. Tuy nhiên, khi ra công chứng thì chị bị từ chối do đất nhà chị chưa được cấp sổ đỏ và không có đủ giấy tờ theo quy định.

Như vậy, rõ ràng đất là của mình, đã sống trên đó cả chục năm, có đăng ký tạm trú hẳn hoi mà cuối cùng chị Minh vẫn không làm được thủ tục chuyển khẩu cho con. Cuối cùng chị phải chấp nhận cho con học trái tuyến giống như một người “vãng lai”.

Cảnh báo không bao giờ là muộn

Câu chuyện của vợ chồng anh Thắng, chị Minh không phải là hy hữu khi mà hiện nay, hình thức mua bán nhà đất viết tay vẫn rất phổ biến trong dân. Người thì không hiểu biết, người thì chủ quan, người khác lại hiểu rõ mua bán viết tay là không hợp pháp nhưng vì nhiều lý do vẫn chấp nhận.

Theo một công chứng viên, thì nguyên nhân của tranh chấp từ giấy tờ mua bán trao tay chủ yếu là vì lợi ích. Khi người ta mua, giá trị nhà đất không đáng kể, tuy nhiên qua thời gian lại tăng theo cấp số nhân. Từ đó mới nảy sinh những mâu thuẫn trong gia đình, dòng họ. Người mua nếu chưa hoàn tất thủ tục có thể bị kiện trực tiếp hoặc bị đưa vào với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Chưa kể những phiền lụy khác.

Còn theo Luật sư Nguyễn Thị Minh Châu, Trưởng Văn phòng luật sư Bảo Châu và cộng sự thì trong trường hợp bị kiện, người mua có khả năng mất trắng. Bởi lẽ, mua bán trao tay khi ra tòa sẽ không được chấp nhận là hình thức mua bán hợp pháp.

Do đó, sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền…”. Nếu trả lại nhà, đất thì trong bất cứ trường hợp nào thiệt thòi cũng thuộc về người mua.

Từ những bài học nhãn tiền về việc mua bán trao tay, luật sư Châu khuyến cáo, không nên mạo hiểm với những loại nhà đất giấy tờ không rõ ràng, và khi đã quyết mua thì cần nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng, sang tên, vì nếu lần lữa, rất có thể sẽ bị kiện ra tòa và nguy cơ thua kiện rất cao.

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 137 Bộ luật Dân sự)

Những Điều Cần Biết Khi Mua Căn Hộ, Chung Cư, Nhà Ở, Đất Đai.

 Nhu cầu mua nhà đất để ở, kinh doanh của người dân hiện rất lớn, nhưng để đảm bảo độ an toàn cho các giao dịch người mua nhà đất cần nắm rõ những quy trình cụ thể và một vài bí kíp để việc mua bán diễn ra thuận lợi.

Thông thường, đối với một sản phẩm nhà, đất, nếu người mua tự tìm hiểu và tiến tới giao dịch, nên chú ý các điểm dưới đây:

Nhà chung cư, căn hộ dự án: 

Nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định; khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không nên mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà? Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào; nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, mức độ bồi thường cho người mua ra sao; trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ, hình thức phạt thế nào; khi chủ đầu tư giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu chủ đầu tư có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và chủ đầu tư cam kết bồi thường khi xảy ra thay đổi.

Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ sau khi xây dựng xong toàn nhà, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).

Nhà chung cư: ngoài giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… cụ thể hàng tháng…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm trên công trường.

Nhà và thổ cư

Đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không; xem địa thế cụ thể của đất.

Đất đã có sổ đỏ chưa, nếu chưa, phải lưu ý giấy tờ đất với các điểm: mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh); thời hạn sử dụng đất: nếu bỏ trống, thường là không hạn chế, nếu có số năm cụ thể (ví dụ 20 năm), là đất mượn của Nhà nước (sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại), hoặc nếu đất nằm vào diện giải toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp.

Phương pháp tốt nhất là tới Sở TN&MT xin trích lục phần đất muốn mua; nếu miếng đất đã lọt vào "tầm ngắm", chủ nhân nên tự lo khâu giấy tờ từ A – Z, không nên qua cò nhà đất; mua miếng đất sao cho thỏa mãn điều kiện tách thửa (tối thiểu 160m2, chiều ngang tối thiểu 4m), người mua tự ra văn phòng địa chính làm giấy tờ.

Bên cạnh đó, người mua nhà, đất cần quan tâm các thủ tục, giấy tờ: đất, nhà phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ); được sự đồng ý của người bán và chính quyền địa phương; hai bên bán mua đến phòng đăng ký nhà đất cấp huyện mua hồ sơ làm thủ tục mua bán; đặt cọc: đặt cọc giữ chỗ, tiền cọc tuỳ thuộc yêu cầu của bên mua (không nên quá 10% giá trị hợp đồng); tiếp theo, mời địa chính xã, phường vào đo đạc; khi nhận được giấy xác nhận chủ sở hữu đất, nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp đứng tên người mua mới thanh toán hết tiền.

Việc làm hồ sơ do cơ quan chức năng tiến hành.

Cả hai bên (bán và mua) cùng đến phòng công chứng công chứng hợp đồng mua bán, nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, đăng ký kết hôn.

Không nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa, mà nộp ở phòng nhà đất. Thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%.

Các sản phẩm nhà đất khác

Nhà phố: phải xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà, sau đó đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng cũng như quy hoạch trên bản vẽ; nhà, đất đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới? (nên đến UBND phường để xác minh thông tin); tường nhà là tường chung hay tường riêng; điện, nước chung hay riêng; nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao?

Nhà trong ngõ: cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra, cần lưu ý nhà có nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường.

Mua nhà đất để xây mới: cần tìm hiểu rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp; nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người, trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, nếu người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi); cần đến UBND phường xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp; trước khi đặt cọc, làm hợp đồng, đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, để tránh tranh chấp về sau; nếu mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại; tìm hiểu chi phí tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu,…

Mặt Bằng Kiot Kim Văn Kim Lũ CT11